La couleur des terrains à Bali

Les terrains à Bali sont classés selon différentes couleurs qui déterminent les droits du propriétaire ou du locataire notamment en matière de construction.

Maitriser les caractéristiques de chaque zone est indispensable pour mener à bien un projet et éviter toute difficulté.
Cet aspect est d’autant plus important que le gouvernement est actuellement en train de discuter d’un moratoire sur la délivrance des permis de construire en raison du sur-développement que connait l’île depuis la crise du Covid 19.
Les constructions ne respectant pas les critères propres à chaque zone se sont multipliées, ce qui va conduire à un contrôle accru des demandes de permis et à plus de restriction en matière de développement urbain.
Voici quelques informations clés sur les différentes zones à Bali selon leur couleur.

ROSE : Zone Touristique

Il s’agit des zones considérées comme touristiques où le développement est le plus ouvert. On retrouve ces zones très souvent en bord de mer ou bien au niveau des principales villes. Elles sont destinées, par exemple, au développement des hôtels, villas, restaurants ou salles de sport, ce qui en fait des zones de premier choix pour les investisseurs étrangers.

En matière d’investissement ce sont les zones roses qu’il faut privilégier puisque, d’une part, les restrictions y sont moindre et, d’autre part, les permis et autorisations sont plus faciles à obtenir.

Land Zoning - Pink - Touristic Area
Land Zoning - Red - Commercial Area

Rouge : Zone à tendance commerciale

Les zones rouges sont avant tout destinées au commerce car elles sont situées la plupart du temps le long des grands axes de circulation, ce qui en fait un emplacement de choix pour développer son activité économique.

Les hôtels ou villas y sont également autorisées néanmoins les axes desservant les zones rouges sont très souvent sur-fréquentées car le trafic routier à Bali est très dense. Elles sont donc bruyantes et l’air y est malheureusement relativement pollués. Mais il s’agit d’une belle vitrine pour une activité professionnelle.

Orange : Zone Mixte

Les zones oranges font également parties des zones recherchées par les investisseurs puisqu’elles autorisent la construction de villas ainsi que le développement d’activité professionnelles. Mais elles sont plus rares et à la différence des zones touristiques ou commerciales, les hôtels classiques ou les supermarchés n’y sont pas autorisés par exemple.

Land Zoning - Orange - Mixed Area
Land zoning in Bali - Yellow - Residential Area

Jaune : Zone résidentielle

Les zones résidentielles sont très recherchées pour la construction de maison d’habitation appelées « rumah tinggal » mais il faut être prudent si le projet consiste dans la construction d’une maison destinée à être louée.

En effet, les maisons louées pour des séjours de courte durée sont qualifiées par la loi indonésienne de « villa ». Or la construction de villa n’est pas autorisée sur les terrains de couleur jaune.

Seule l’obtention d’un permis de louer appelé « Pondok wisata » permet les locations une maison d’habitation. Or le « Pondok wisata » est soumis à plusieurs critères et ne peut être accordé à un étranger. Compte tenu des dernières annonces du gouvernement, il est fort probable que les contrôles s’accentuent dans les prochains mois car d’innombrables maisons, construites sur des zones jaunes, sont à louer sur Airbnb ou bien Booking.

Nous recommandons donc les zones de couleur jaunes aux personnes souhaitant s’installer sur le long terme à Bali ou désirant prendre leur retraite.

Jaune Clair / Vert : Zone agricole

Les zones agricoles sont réservées à l’agriculture et bien entendu aucun projet ne doit y être envisagé.

Néanmoins on observe régulièrement des constructions sur ces zones y compris des hôtels. Ces construction ont sans aucun doute été réalisées en vertu d’une interprétation extensive des quelques autorisations qui y sont données.

Land Zoning - Yellow / Green - Agricultural Area

En définitive,

la couleur des terrains à Bali est une problématique très technique qui nécessite l’assistance de professionnels locaux maitrisant parfaitement le sujet.

À de nombreuses reprises nous avons constaté les lacunes des agents immobiliers qui ont validé des projets soit par incompétence, soit par appât du gain.

Or à Bali et plus généralement en Indonésie, si les investissements sont ouverts aux étrangers, les gouvernements successifs ont mis en place de nombreuses restrictions qui peuvent totalement remettre en cause le projet envisagé.

En conclusion, il existe pour chaque projet une ou plusieurs zone spécifique c’est la raison pour laquelle il est fortement recommandé d’être accompagné.